Upravnik nastopa kot pooblaščenec etažnih lastnikov. Njegova naloga je dvojna. Ko etažnim lastnikom po ključih prezaračuna skupne stroške obratovanja in rednega vzdrževanja, dela v imenu in za račun etažnih lastnikov. Ko pa opravlja storitve upravljanja, opravlja posle v svojem imenu in za svoj račun. Pravilna opredelitev je ključna za pravilnost izkazovanja postavk v računovodskih izkazih upravnika.